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考点3：计税依据和应纳税额计算的一般规定（★★★）
——从价计征与从租计征
房产税计税依据、税率和计税公式的一般规定：
计税方法 | 计税依据 | 税率 | 计税公式 |
从价计征 | 计税余值——按照房产原值一次减除10%~30%损耗后的余值（不等同于会计账面的固定资产净值） | 年税率1.2% | 应纳税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2% |
从租计征 | 租金收入——包括实物收入和货币收入，不包括增值税 | 12% （或4%） | 应纳税额=租金收入×12%（或4%） |
1.房产税从价计征公式的理解：
从价计征的计税依据 | 税率 | 计税公式 |
按照房产原值一次减除10%~30%损耗后的余值计征，10%~30%的具体扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 其中： （1）房产原值以会计账簿记录为基础，但无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价和不可移动的房屋附属设施 （2）独立的地下建筑物在进行10%~30%的扣除前先对房产的原值进行确定： ①地下建筑物为工业用途的，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值 ②地下建筑物为商业及其他用途的，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值 | 年税率1.2% | 应纳税额=应税房产原 值×（1-原值减除比例）×1.2% 【点拨】 （1）按照上述公式计算出的是年税额 （2）“应税房产原值”涉及独立地下建筑物时需要进行折扣计算 （3）“原值减除比例”不论地上建筑物还是地下建筑物都需要在计税时运用 |
点拨房产原值尽管以会计账簿记录为基础，但是不等同于会计账面的固定资产原值。扣除的损耗也不等同于折旧。
其他需要关注的要点：
（1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。即：计入房产原值的地价所对应的土地面积是有限度的——不超过房产建筑面积的2倍。
宗地是土地权属界址线围成的地块。容积率=建筑面积÷占地面积
【宗地容积率高往往意味着地小房大密度高；低容积率意味着地大房小密度低。】
（2）一些不可随意移动的房屋附属设施（如中央空调、智能化楼宇设施等），无论会计上是否单独核算，均应并入计征房产税的房产原值中。
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乔老师
2026-01-18 10:47:20 254人浏览
哈喽！努力学习的小天使：
容积率就是一块地的总建筑面积除以这块地的占地面积，即宗地容积率=项目用地范围内总建筑面积÷总占地面积。
如果占地面积相同，建筑面积较大（楼层过高或者地上建筑物较多），地面空地面积较小，那么一旦出现紧急险要事件等，人员没有紧急避难、疏散场所等（如出现地震、火灾等，人员都应在空地上疏散），容易造成不良后果。所以国家不鼓励建筑面积太大的情况。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价（即，计入房产原值的地价=建筑面积×2×土地单价）；宗地容积率高于0.5的，按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。所以这个规定是减轻税负的政策，而不是加重税负。
每个努力学习的小天使都会有收获的，加油！
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