「土地增值税」土地增值税的清算审核方法是什么

土地增值税的清算审核方法是什么

符合下列情形之一，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合下列情形之一，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

更新时间：2022-04-02 11:47:45 查看全文>>

土地增值税的征税范围和税率

土地增值税征税范围：
1. 转让国有土地使用权。
2. 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
(二)征税范围的特殊规定
1. 合作建房：
(1)建成后按比例分房自用的，暂免
(2)建成后转让的，征税
查看全文>>
土地增值税的税率形式是什么

土地增值税的税率形式是四级超率累进税率。
土地增值税应纳税额的计算公式
应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税征收范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。具体包括：
转让国有土地使用权。
地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
查看全文>>
土增税清算条件

土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。
土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。
一、主动清算条件及时间
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）
3、直接转让土地使用权。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）
二、被动清算条件及时间
查看全文>>
清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
土地增值税的征收方式：
核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。
减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况：能够提供购房发票；不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额；
查看全文>>
房屋及建筑物的评估价格

旧房屋及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
房屋评估：房屋交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。房屋是特殊商品，是关系到居住的大事，房屋的好坏质量等在某种程度上说决定着人们的生活质量。所以人们一般不会在意房屋评估会花多少钱，而在意对于要买的房屋能够定位精准，并且心中有数。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。
查看全文>>
土地增值税收入额确定

全额开具销售发票的销售收入确认问题
在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。
未开具发票或未全额开具发票时的销售收入确认问题
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文的规定，在进行土地增值税清算时，纳税人未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
关于自用房地产的处理问题
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2006]187号）第三条第二款“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定，房地产开发企业自用的商品房在进行土地增值税税款清算时，既不用确认销售收入，也不用确认对本的成本和费用。
非货币性资产的收入金额确认问题
查看全文>>
继承不征收土地增值税吗

不征。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不不动产的赠与，仅指赠与的下列情形不属于土地增值税的范围：
房屋所有人、土地使用权人应当给予土地使用权、土地使用权或者直接赡养人的权利；
财产所有人，所有土地使用权通过非营利性社会组织，国家机关将在中国建设产权，土地使用权赠与教育、民政、公益事业和其他社会福利；社会指的是中国青少年发展基金会希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会国家旧基础，促进委员会的建立和民政部门批准非营利公益组织。
一般规定
土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
查看全文>>