征税范围的一般规定是什么

土地增值税应纳税额的计算公式

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税征收范围

土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。具体包括：

转让国有土地使用权。

地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。

存量房地产的买卖。

土地增值税的计算方法和步骤

确定不含增值税收入总额

确定扣除项目金额

计算增值额

计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额×100%

按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

计算应纳税额：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值税的清算条件的审核

符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

土地增值税清算受理流程

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。（应清算）

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对上述第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（可清算） 

对于符合条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：土地增值税清算表及其附表。房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

纳税地点

纳税人是法人的

当纳税人转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。

纳税人是自然人的

当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同在一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

土地增值税的纳税义务发生时间与纳税地点

时间：纳税人应在转让房地产合同签订后7日内

自行转让房地产，可以申请免征土地增值税，以土地投资成立房地产开发企业，不能免征土地增值税。

免征土地增值税的情形：

建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征“土地增值税”因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征“土地增值税”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收“土地增值税”

房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征“土地增值税”

个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征“土地增值税”

个人销售住房，免征“土地增值税”

旧房屋及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

房屋评估：房屋交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。房屋是特殊商品，是关系到居住的大事，房屋的好坏质量等在某种程度上说决定着人们的生活质量。所以人们一般不会在意房屋评估会花多少钱，而在意对于要买的房屋能够定位精准，并且心中有数。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

一、土地增值税的扣除项目有：

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本；

3、房地产开发费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部确定的其他扣除项目。

二、土地增值税清算条件有：