「土地增值税」清算后再转让房地产如何处理

清算后再转让房地产如何处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

更新时间：2022-03-09 10:24:12 查看全文>>

土地增值税的征税范围和税率

土地增值税征税范围：
1. 转让国有土地使用权。
2. 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
(二)征税范围的特殊规定
1. 合作建房：
(1)建成后按比例分房自用的，暂免
(2)建成后转让的，征税
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土地增值税扣除项目包括哪些

土地增值税扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额。
2、开发土地的成本、费用。
3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。
4、与转让房地产有关的税金。
5、财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税
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非直接销售和自用房地产的收入确定

依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
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特殊售房方式应纳税额的计算方法

特殊售房方式应纳税额的计算方法
1.按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）。
2.对于存量房地产转让，可扣除：房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率。取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用。转让环节缴纳的税金。
土地使用权，是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。
土地使用权的处理
1.土地使用权用于自行开发建造厂房等自用地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算。
2.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物的，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。
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计算土地增值税的公式

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3、计算增值额的扣除项目：
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旧房及建筑物需要评估的几种情形

税法规定，纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入、扣除项自的金额：
1。出售旧房及建筑物的
新房是指建成后未使用的房产。凡是使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房，使用时间和磨损程度的标准由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。根据税法规定，出售旧房及建筑物的，应按评估价格计算扣除项日的金额。
2。隐瞒、虚报房地产成交价格的
隐瞒、虚报房地产成交价格的情况主要有两种：一是指纳税人不报转让房地产的成交价格，即根本不申报；二是指纳税人有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为，即少申报。对隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。
3。提供扣除项目金额不实的
提供扣除项目金额不实，是指纳税人在那随申报时，不据实提供扣除项目金额，而是虚增被转让房地产扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人方面了解计征土地增值税所需的正确的扣除项目金额，以达到通过虚增成本偷税的目的。对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价。
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土地增值税征税范围的具体规定

征税范围的具体规定
以房地产进行投资、联营。注意：对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
合作建房：建房自用：暂免；但建成后转让：征税。
企业兼并转让房地产：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
房地产的交换：房地产的交换属于土地增值税的征税范围。注意：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
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