土地增值税如何纳税申报

土地增值税清算方式

土地增值税的清算单位

取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税，达到清算条件进行清算;

以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算;

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

土地增值税的清算条件

具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续

土地增值税的计算方法和步骤

确定不含增值税收入总额

确定扣除项目金额

计算增值额

计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额×100%

按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

计算应纳税额：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

依据：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

土地增值税清算受理流程

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。（应清算）

对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对上述第3项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。（可清算） 

对于符合条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：土地增值税清算表及其附表。房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

自行转让房地产，可以申请免征土地增值税，以土地投资成立房地产开发企业，不能免征土地增值税。

免征土地增值税的情形：

建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征“土地增值税”因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征“土地增值税”

合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收“土地增值税”

房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征“土地增值税”

个人之间互换住房，经当地税务机关核实，可以免征“土地增值税”

个人销售住房，免征“土地增值税”

全额开具销售发票的销售收入确认问题

在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。

未开具发票或未全额开具发票时的销售收入确认问题

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文的规定，在进行土地增值税清算时，纳税人未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

关于自用房地产的处理问题

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2006]187号）第三条第二款“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定，房地产开发企业自用的商品房在进行土地增值税税款清算时，既不用确认销售收入，也不用确认对本的成本和费用。

非货币性资产的收入金额确认问题

征税范围的具体规定

以房地产进行投资、联营。注意：对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

合作建房：建房自用：暂免；但建成后转让：征税。

企业兼并转让房地产：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

房地产的交换：房地产的交换属于土地增值税的征税范围。注意：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

一、土地增值税的扣除项目有：

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、房地产开发成本；

3、房地产开发费用；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部确定的其他扣除项目。

二、土地增值税清算条件有：