免征土地增值税的情形：建造出售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，免征“土地增值税”因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征“土地增值税”；合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收“土地增值税”；房屋产权、土地使用权以继承、赠与方式无偿转让的，免征“土地增值税”。
更新时间：2022-03-18 14:15:31 查看全文>>
-
土地增值税的征税范围和税率
查看全文>>土地增值税征税范围：
1. 转让国有土地使用权。
2. 地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
(二)征税范围的特殊规定
1. 合作建房：
(1)建成后按比例分房自用的，暂免
(2)建成后转让的，征税
-
土增税清算条件
查看全文>>土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。
土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。
一、主动清算条件及时间
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）
3、直接转让土地使用权。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）
二、被动清算条件及时间
-
土地增值税的清算审核方法
查看全文>>土地增值税的清算条件的审核
符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
-
土地增值税纳税申报
查看全文>>纳税人应在合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料：房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人经常发生房地产转让难以每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
土地增值税的清算条件：
具备下列情形之一的，纳税人应自满足清算条件之日起90日内办理清算手续
(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的
(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的
-
计算土地增值税的公式
查看全文>>计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3、计算增值额的扣除项目：
-
土地增值税收入额确定
查看全文>>全额开具销售发票的销售收入确认问题
在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。
未开具发票或未全额开具发票时的销售收入确认问题
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）文的规定，在进行土地增值税清算时，纳税人未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
关于自用房地产的处理问题
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2006]187号）第三条第二款“房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用”的规定，房地产开发企业自用的商品房在进行土地增值税税款清算时，既不用确认销售收入，也不用确认对本的成本和费用。
非货币性资产的收入金额确认问题
-
土地增值税的纳税人
查看全文>>土地增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。其中，单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织，包括外商投资企业和外国企业；个人包括个体经营者、港澳台同胞、华侨、外国公民等。
征税范围的具体规定
以房地产进行投资、联营。注意：对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
合作建房：建房自用：暂免；但建成后转让：征税。
企业兼并转让房地产：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
房地产的交换：房地产的交换属于土地增值税的征税范围。注意：对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
房地产的抵押：在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
-
征税范围的一般规定
查看全文>>征税范围的一般规定
增值税的征税范围包括在境内发生应税销售行为以及进口货物等，分为一般规定和特殊规定。
销售或进口的货物
销售：有偿转移所有权的行为，包含生产、批发、零售、货物流转的各个环节——道道征收。
货物：指有形动产，包括电力、热力、气体在内。
销售劳务
委托方：提供原料主料、受损和丧失功能的货物。
辅导课程
辅导图书
津公网安备12010202000755号