「土地增值税」土地增值税各项目扣除情况

土地增值税各项目扣除情况

土地增值税的扣除项目有以下几项：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）；开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人可按上述前两项规定计算的金额之和，加记20%的扣除。

更新时间：2022-03-12 11:40:38 查看全文>>

土地增值税的计算方法和步骤是什么

土地增值税的计算方法和步骤
确定不含增值税收入总额
确定扣除项目金额
计算增值额
计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额×100%
按照增值率确定适用税率和速算扣除系数
计算应纳税额：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
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土地增值税的计税依据是什么

土地增值税计税依据：增值额
增值额=应税收入-扣除项目金额
应纳税额的计算方法
确定不含增值税收入总额
确定扣除项目金额
计算增值额
计算增值率：增值率=增值额/扣除项目金额×100%
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土增税清算条件

土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。
土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。
一、主动清算条件及时间
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售；（是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；）
2、整体转让未竣工决算房地产开发项目；（是指整体将开发的未完工项目转让销售；）
3、直接转让土地使用权。（是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。）
二、被动清算条件及时间
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土地增值税的清算审核方法

土地增值税的清算条件的审核
符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
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土地增值税清算收入的确认

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》的规定，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则相关规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
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计算土地增值税的步骤

1.确认收入金额
2.扣除项目
3.计算增值额：（收入–扣除项目）
4.增值率：增值额/扣除项目金额
5.依据增值率，确定税率、扣除系数
6.计算土地增值税税款
应交土地增值税=增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数
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土地增值税新建房屋转让扣除项目

对于新建房地产转让，可扣除：
取得土地使用权所支付的金额，包括：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
房地产开发成本，包括6项，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用，开发费用不按实际发生的费用扣除，而是按标准进行扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。利息注意三点：提供金融机构证明；不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。不包括加息、罚息。
纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
关于利息的其他规定
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。即：房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
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继承不征收土地增值税吗

不征。土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不不动产的赠与，仅指赠与的下列情形不属于土地增值税的范围：
房屋所有人、土地使用权人应当给予土地使用权、土地使用权或者直接赡养人的权利；
财产所有人，所有土地使用权通过非营利性社会组织，国家机关将在中国建设产权，土地使用权赠与教育、民政、公益事业和其他社会福利；社会指的是中国青少年发展基金会希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会国家旧基础，促进委员会的建立和民政部门批准非营利公益组织。
一般规定
土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
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