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七、租赁合同

1.租赁期限

(1)租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效

(2)租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

(3)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据民法典的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

2.合同形式

租赁期限6个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

3.租赁物的使用

(1)承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依据民法典的规定仍不能确定的,应当根据租赁物的性质使用。

(2)承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。

(3)承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

4.租赁物的维修义务

(1)出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。

(2)承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。

(3)因承租人的过错致使租赁物需要维修的,出租人不承担上述规定的维修义务。

5.租赁物的改善、增设

(1)承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。

(2)承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

6.转租

(1)承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。

(2)承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

(3)出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在6个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

7.租金支付

(1)承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确,依据民法典的规定仍不能确定,租赁期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付;租赁期限1年以上的,应当在每届满1年时支付,剩余期限不满1年的,应当在租赁期限届满时支付。

(2)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

8.买卖不破租赁

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

9.承租人的解除权

租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

10.租期届满后继续使用租赁物

租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

【例题·2020单选题】甲公司租用乙公司的仓库,租期3年,租金月付。租期届满后,甲公司继续缴纳租金,乙公司亦未拒绝。3个月后,乙公司将该仓库出租给丙公司。因丙公司要求甲公司限期腾退仓库而引发纠纷。根据《民法典》规定,下列关于本案租期届满后甲公司、乙公司之间租赁合同效力的说法中,正确的是(  )。

A.租期届满后甲公司、乙公司租赁合同效力待定,若乙公司事后明确同意续租则有效

B.租期届满后乙公司仍接受甲公司缴纳的租金,可视为双方租赁合同续订3年

C.租期届满后甲公司、乙公司租赁合同继续有效,且乙公司有权随时解除租赁合同,但是应当在合理期限之前通知对方

D.租期届满后因双方并未续订,甲公司、乙公司租赁合同终止

【答案】C

【解析】租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。

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