关于房企增值税差额征税的问题

扣除土地使用权价款的时候能连着契税一块扣除吗

土地增值税应纳税额的计算房地产开发企业土地增值税清算 2023-08-08 11:33:10

问题来源：

某县城一家房地产开发企业2014年度以出让方式取得一宗土地使用权，支付土地使用权价款1960万元，取得土地使用权缴纳相关税费82万元。因闲置时间长被政府收取土地闲置费100万元。
2015年开工自行建造一住宅楼小区，发生房地产开发成本2500万元；财务费用中有该项目利息支出495万元（包括罚息20万元，利息费用能准确按项目计算分摊并能提供银行贷款证明）。当地政府规定，其他房地产开发费用的扣除比例为4%。
至2022年10月，75%的建筑面积已直接对外销售，取得含税销售收入8000万元；5%的建筑面积无偿提供给政府办幼儿园，其余部分暂时对外出租。
2022年11月，税务机关要求该企业进行土地增值税清算，该企业选择简易计税办法计算增值税，当地不允许将地方教育附加作为与转让环节有关税金扣除。
要求：根据上述资料，回答下列问题。

（1）说明税务机关要求该房地产开发企业进行土地增值税清算的理由。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租的，税务机关可要求其进行土地增值税清算。（1分）

（2）计算该房地产开发企业土地增值税的增值额时允许扣除的取得土地使用权所支付的金额和开发成本合计数。

取得土地使用权所支付金额=（1960+82）×（75%+5%）=1633.6（万元）（0.5分）
开发成本=2500×（75%+5%）=2000（万元）（0.5分）
两项合计扣除=1633.6+2000=3633.6（万元）。

【提示】土地闲置费不得扣除。

（3）计算该房地产开发企业土地增值税的增值额时允许扣除的开发费用。

开发费用=（495-20）×（75%+5%）+3633.6×4%=380+145.34=525.34（万元）（1分）

【提示】使用题目给定的4%的扣除比例。

（4）计算该房地产开发企业土地增值税的增值额时允许扣除的城建税及教育费附加。

增值税=8000/（1+5%）×5%=380.95（万元）（0.5分）
可扣除的城建税及教育费附加=380.95×（5%+3%）=30.48（万元）。（0.5分）

（5）计算该房地产开发企业应纳的土地增值税。

加计扣除=3633.6×20%=726.72（万元）
允许扣除项目合计=3633.6+525.34+30.48+726.72=4916.14（万元）
不含增值税收入=8000-380.95=7619.05（万元）
增值额=7619.05-4916.14=2702.91（万元）
增值率=2702.91÷4916.14×100%=54.98%（0.5分）
适用40%的税率和5%的速算扣除系数。
应纳土地增值税额=2702.91×40%-4916.14×5%=835.36（万元）。（0.5分）

查看完整问题